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§46.按揭与抵押有什么不同
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按揭在英文里就是“抵押”
的意思,是英文“抵押”
(me)的粤语音译。
从这一点上看,按揭和抵押的意思差不多。
按揭这种做法自从20世纪90年代从香港引入我国内地后,首先在深圳建设银行试行于房地产市场,然后在国内大面积铺开,其含义也逐渐演化成“抵押贷款”
,完整名称是“个人购置商品房抵押贷款”
。
而在香港回归之前,按揭的概念在香港有广义和狭义两种。
广义的按揭包括所有形式的质押和抵押,而狭义概念仅指房地产按揭贷款。
在我国,按揭住房贷款在现行立法中虽然找不到,但实际上是承认抵押贷款就是按揭贷款的。
不过,按揭与抵押归根到底并不是完全相同的两个概念。
简单地说是,按揭贷款一定是抵押贷款,但抵押贷款并非一定都是按揭贷款。
具体到我国,主要有以下区别:
一是生效条件不同
对于按揭来说,如果按揭的是现房,那么必须将房产证交给银行保管;如果按揭的是期房,必须把《商品房预售合同》交给银行保管。
但无论现房还是期房,都必须向法定登记机构办理登记后才能生效。
而对于抵押来说,除非法律规定必须经过法定登记机关登记才能生效,否则,是否需要经过登记才能生效可以由双方自己商定。
二是权利依据不同
按揭属于一般债权,也就是说,如果你将房产证或预售合同交给银行,并不表明你和银行之间就存在着直接的债权关系。
通俗地说就是,你把房产证交给对方了,并不表明你就把房产所有权也交给银行了。
说穿了,这种住房按揭,银行并没有明确要求你把房产所有权也一并移转给它,它要的只是权利的移转,表现它帮你保管权利证书。
这和房产过户是截然不同的,其实质只是不让你重新对外出售而已。
可是抵押权属于物权,也就是说,这种抵押是实实在在地把自己的房产抵押给了对方,来作为履行债务的保证。
三是标的物不同
举例来说,按揭的可以是现房也可以是期房;可是,能够用于抵押的却只能是现房,不可能是期房。
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